Често, живущите в жилищен блок се сблъскват с казуси, относно начина на ползване на площта, съставляваща заден двор към блока и спорят относно обема на правата на отделните собственици и ползватели на самостоятелни обекти в блока по отношение на двора – най-вече относно това може ли да се паркират автомобили в двора и кой може да паркира.
Първата и най-важна стъпка, необходима за разрешаване на споровете е да се определи правният статут на двора – дали той е обща част към сграда в режим етажна собственост или съставлява недвижима вещ в режим на съсобственост.
Съгласно съгласно чл. 38, ал. 1 от Закона за собствеността /ЗС/, при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата и дворът.
Дворното място е обща част по естеството си по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС само в случай, че е налице пълна идентичност между етажните собственици и собствениците на земята. /Решение № 201 от 20.01.2020 г. по гр. д. № 2616/2018 г., г. к., I г. о. на ВКС/
Ако всички собственици на самостоятелни обекти в сградата притежават идеални части от дворното място, дворното място има статут обща част за двата входа на сградата.
В този случай начинът на ползване на общата за няколко етажни собствености част – заден вътрешен двор на блока, в това число и въпросът за паркиране на моторни превозни средства, следва да се уреди от общо решение взето от всички етажни собственици от двата входа.
Когато в мястото има сграда в режим на етажна собственост, но не всички собственици на самостоятелни обекти притежават идеални части от дворното място, а наред с това идеални части от дворното място притежава и лице, което няма вещни права върху самостоятелен обект в сградата, дворното място няма статут на обща част по смисъла на чл. 38, ал. 1 ЗС.
Тогава дворното място ще бъде обикновена съсобственост. Тогава ползването на този двор се извършва по реда на чл. 32, ал. 1 ЗС – по решение на съсобствениците, притежаващи повече от половината от вещта, а при непостигане на мнозинство въпросът се решава от съда по реда на чл. 32, ал. 2 ЗС. Ако няма възможност всички съсобственици да ползват съсобствения двор, то лишените от ползване имат право на обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС.
По отношение на местата за паркиране изрично в този смисъл е уредбата на чл. 43, ал. 3 от Закона за устройство на територията /ЗУТ/ – ако урегулираният поземлен имот е обща част на сградата – етажна собственост, то местата за паркиране се разпределят от Общото събрание на етажните собственици; ако земята не е обща част на сградата, то паркирането се осигурява чрез разпределение на ползването на свободната дворна площ, която не е необходима за ползване на сградата по предназначение.
Когато незастроената част на двора е предназначена за места за паркиране и липсва решение на Общото събрание на етажните собственици за ползването на тази обща част или взетото решение е отменено по реда на чл. 40 от Закона за управление на етажната собственост /първата горепосочена хипотеза/, респ., ако няма разпределение на ползването на двора по чл. 32 ЗС /втората хипотеза/, то съсобственикът, който е лишен от възможността да ползва двора за паркиране, би могъл да се защитава с иск по чл. 109 ЗС, ал. 1 ЗС, ако спрямо него се извършват неоснователни действия, с които му се пречи да упражнява правото си на собственост.
В допълнение следва да се отбележи, че посочената разпоредба на чл. 43, ал. 3 ЗУТ допуска за паркиране да бъде отредена свободната дворна площ, която обаче не е необходима за ползване на сградата по предназначение. Необходима за ползване на сградата по предназначение се явява площта пред гаражите и складовете с вход откъм задния двор, в размерите, предвидени в Приложение № 30 към чл. 120, ал. 2 и чл. 121, ал. 3 от Наредба № РД-02-20-2 от 20 декември 2017 г. за планиране и проектиране на комуникационно-транспортната система на урбанизираните територии, нужни за маневриране при перпендикулярно паркиране в гаражите, както и за отваряне на вратите на склада.
