Обичайна практика в България е родители да прехвърлят на децата или внуците си собствеността върху притежаван от тях имот, обикновено чрез дарение или чрез покупко-родажба, като запазят за себе си пожизнено и безвъзмездно вещното право на ползване върху имота. Нерядко имоти със запазено/учредено/ право на ползване в полза на трето лице се предлагат за продажба на доста изгодна цена и при ненавременна проверка статута на имота и недостатъчно познание на обхвата и правните последици на запазеното право на ползване, може да се стигне до сериозни разминавания.
Предвид изложеното, с настоящето излагам информация, относно същността, правния статут и съдържанието на запазеното право на ползване върху имот с препратки към съдебна практика на ВКС, която да послужи за ориентир в материята относно дискутирания правен институт както на потенциални приобретатели на имот със запазено право на ползване в полза на праводателя им или на трето лице, така и на колеги-юристи при анализа на някои детайли.
Правото на ползване, като ограничено вещно право е уредено в чл. 56 – 62 от Закона за собствеността /ЗС/ и възниква, когато собственикът прехвърли собствеността върху имота на друго лице, но си запази правото да го ползва или се учредява от собственика на имота в полза на трето лице възмездно или безвъзмездно.
СЪДЪРЖАНИЕ НА ОГРАНИЧЕНОТО ПРАВО НА ПОЛЗВАНЕ:
- Съгласно разпоредбата на чл. 56 Закона за собствеността /ЗС/ ограниченото вещно право на ползване на недвижим имот включва правото да се ползва вещта според нейното предназначение и право да се получават добивите, без тя да се променя съществено.
- В съдържанието на това ограничено вещно право се включва възможността за лично ползване на имота /обитаване/ и да се събират плодовете /наемите/ от него. Ползвателят може да предостави ползването на имота на друго лице, вкл. под формата на заем за послужване, и да упражнява правото си на ползване чрез друго лице.
ПРАВОМОЩИЯ НА ПОЛЗВАТЕЛЯ. ОГРАНИЧЕНИЯ НА СОБСТВЕНИКА:
- Ограниченото вещно право на ползване е противопоставимо като абсолютно субективно материално право на всеки, в т. ч. и на собственика на имота. Така е в случаите, когато собственикът на недвижим имот се разпорежда със собствеността по силата на надлежно сключена разпоредителна сделка в полза на трето лице, но запазва правото си на ползване за себе си и/или за друг член на семейството си.
- Запазеното право на ползване изключва изцяло възможността на новия собственик да упражнява правомощието си да ползва собствеността и предполага от страна на новия собственик/ съгласил се да сключи сделката при тези условия/ поведение, с което да се съобрази с онези форми на ползване на имота, който не влизат в противоречие с закона и добрите нрави.
- При запазено право на ползване предмет на прехвърляне е правото на собственост без правомощието да се ползва имотът – т.нар. гола собственост.
- В този смисъл категорична е и константната съдебна практика, обективирана в Решение № 14 от 20.03.2015 г. на ВКС по гр. д. № 5426/2014 г., II г. о., ГК., РЕШЕНИЕ № 75 ОТ 25.11.2020 Г. ПО ГР. Д. № 3543/2019 Г., Г. К., ІІ Г. О. НА ВКС, РЕШЕНИЕ № 65 ОТ 13.07.2018 Г. ПО ГР. Д. № 2424/2017 Г., Г. К., ІІ Г. О. НА ВКС.
- Правото на ползвателя може да бъде ограничено само от другия ползвател – р-е №347/02.12.2011г. ВКС гр.д. №30/11г. ІІ г.о.
ПРАВО НА ПОЛЗВАТЕЛЯ НА СЪДЕБНА ЗАЩИТА ПРИ НАРУШАВАНЕ НА ПРАВОТО НА ПОЛЗВАНЕ:
- Нормално учредяването на правото на ползване се съпътства или следва от предоставяне на фактическата власт, даваща възможност да се упражнява това право. В тези случаи, както и когато правото на ползване се учредява чрез запазването му от досегашния собственик при прехвърляне на правото на собственост, у собственика остават определена част от възможностите, които е имал и преди възникване на правото на ползване, в т.ч. и да предявява исковете за защита на собствеността (чл. 108 и чл. 109 ЗС), тъй като с посегателството върху вещното право на ползване обикновено се засяга и правото на собственост върху вещта. Макар че съгласно чл. 58 ЗС е длъжен да съобщи на собственика за посегателствата върху имота, ползвателят и сам може да си служи с вещните искове – ревандикационен и негаторен, с оглед разпоредбата на чл. 111 ЗС (предвиждаща, че разпоредбите относно недвижимите имоти се прилагат и спрямо вещните права върху такива имоти, ако законът не постановява друго) и липсата на текст, ограничаващ ползвателят да предявява исковете за защита на своето вещно право. В този смисъл Решение № 204 от 9.04.2009 г. на ВКС по гр. д. № 1297/2008 г., II г. о., ГК и др.
- Досегашният собственик има право да защитава с описаните искове по чл. 108 ЗС и по чл. 109 ЗС и правото си на ползване срещу новия собственик, в случай, че последният ползва имота и по този начин възпрепятства ползвателя да упражнява вещното си право.
- Наред с изложените по-горе форми на защита на нарушено право на ползване, ползвателите имат право и на обезщетение в резултат на лишаването им от право на ползване за изминал период като заведат иск по реда на чл. 59 ЗЗД за неоснователно обогатяване.Титулярът на правото на ползване следва да докаже, че собственикът е осъществявал фактическа власт по отношение на имота за конкретен изминал перод, като е възпрепятствал ползвателя да упражнява правото си на ползване, както и каква е ползата, от която е лишен.
- Размерът на претендираното обезщетение се определя на базата на средномесечния пазарен наем за имота, доколкото това е реалната стойност на ползата, от която неползващият ползвател е лишен (в този смисъл и съдебната практика, обективирана в Решение № 440190 от 28.06.2018 г. по гр. д. № 17620/2017 г. на СРС, Решение от 26.02.2013 г. по гр.д. 4084/2012 г. на СРС , ГО, 43 с-в).
ПОГАСЯВАНЕ НА ПРАВОТО НА ПОЛЗВАНЕ:
- Съгласно чл. 59 ЗС Правото на ползване се погасява със смъртта на ползвателя, ако то не е учредено за по-кратък срок.
- Правото на ползване се погасява и с погиването на вещта, а също и ако не се упражнява в продължение на 5 години.
- При неупражняване на правото на ползване, собственикът може по съдебен ред чрез завеждане на установителен иск по реда на чл. 124 ГПК във вр. с чл. 59, ал.3 ЗС да поиска да бъде установено по отношение на ползвателите, че учреденото им по силата на нотариалния акт право на ползване е погасено.
- В хипотезата на предходния параграф следва да се има предвид, че доказателствената тежест за установяване на фактите и обстоятелствата, установяващи неупражняването на правото на ползване е за ищеца.
- По отношение на формите на упражняване на правото на ползване, следва да се вземе предвид и практиката на ВКС съгласно която, по съдържание упражняване на вещното право на ползване от ползвателя не се различава от това на собственика на имота, учредил правото и следва да се разбира не само като постоянно обитаване на жилището /недвижимия имот/, а като всяка форма на фактическо и правно използване на имота като: постоянно или временно пребиваване, място за съхранение на лични вещи, за извършване на дейности, свързани с ежедневния бит, стопанска дейност и др. Не може да има спор, че ползвателят може да предостави ползването на имота на друго лице под формата на наем /арг. чл. 60 ЗС/ както и под формата на заем за послужване и съответно да се упражнява правото си чрез другиго. В този смисъл Решение № 14 от 20.03.2015 г. по гр. д. № 5426/2014 г., Г. К., ІІ Г. О. на ВКС.
С настоящата статия са обхванати основните аспекти на придобиване на собственост върху недвижим имот със запазено право на ползване, като предвид широката гама от житейски отношения и спецификите на различните казуси, от правна страна могат да възникнат различни усложнения, които следва да бъдат установени, съобразени и разрешени с помощта на компетентна правна консултация.
