Честа практика на строителните компании при сделки с построените от тях недвижими имоти е вместо чрез договор за покупко-продажба, собствеността върху даден имот да се прехвърли чрез апорт на имота в еднолично търговско дружество с ограничена отговорност /ЕООД/ и последващо прехвърляне на дружествените дялове в дружеството в полза на купувача.
Този вариант на прехвърляне на правото на собственост включва следните стъпки:
- Учредяване на ново еднолично търговско дружество с ограничена отговорност, чиито едноличен собственик на капитала е инвеститорът;
- Апортиране на недвижимия имот в новоучреденото търговско дружество;
- Сключване на договор за прехвърляне на дружествените дялове на инвеститора в новоучреденото дружество в полза на купувача.
КАКВО ПРЕДСТАВЛЯВА ПРОЦЕДУРАТА ПО АПОРТ:
Апортът е непарична вноска, която се прави от съдружник в търговско дружество- в случая от едноличния собственик на капитала.
Съобразно разпоредбите на Търговския закон вноската се оценява от 3 независими вещи лица, посочени от длъжностното лице по регистрацията към Агенцията по вписванията. Заключението на вещите лица трябва да съдържа пълно описание на непаричната вноска, метода на оценка, получената оценка и нейното съответствие на размера на дела от капитала на вносителя. Заключението се представя в търговския регистър със заявлението за вписване. Изготвянето на заключението може да отнеме от 14 до 30 дни.
Особеното тук е, че вноската на право на собственост върху недвижим имот се извършва с дружествения договор/учредителния акт, като към последния се прилага писмено съгласие на вносителя с описание на вноската и нотариална заверка на подписа му. Следователно не е необходим нотариален акт за извършването на вноска в търговско дружество, която има за предмет право на собственост върху недвижим имот.
Новоучреденото еднолично търговско дружество става собственик на недвижимия имот, като това обстоятелство подлежи на вписване в Имотен регистър към Агенция по вписванията.
Разноските при апортиране са значително по-малки в сравнение с прехвърляне на недвижим имот по реда на покупко-продажба, а именно:
- Извършването на апорт може да бъде направено със самото учредяване на дружеството.
- Извършването на апорт не подлежи на облагане с ДДС.
- Местен данък за придобиване на имота не се дължи при апорт.
- Нотариалните такси за апорт са около наполовина по-ниски от тези при покупко-продажба.
ПРЕХВЪРЛЯНЕ НА ДРУЖЕСТВЕНИ ДЯЛОВЕ
След вписване в Имотен регистър на апорта следва да бъде сключен договор за продажба на дружествени дялове, по силата на който купувачът да стане едноличен собственик на капитала.
- Сделката по прехвърлянето на дружествени дялове не се облага с ДДС.
- Договорът се сключва с нотариална заверка на подписите и съдържанието.
- Промяната на едноличния собственик на капитала подлежи на вписване в Търговски регистър.
- С промяната на едноличния собственик на капитала следва да бъде променен и управителя на дружеството, като съответно това може да е физическото лице, което е и новият едноличен собственик на капитала.
- С прехвърлянето на дружествените дялове, реално купувачът става едноличен собственик на капитала на търговското дружество, а имотът остава в патримониума на това дружество и именно последното е собственик на имота.
РАЗНОСКИ В ОТДЕЛНИТЕ ЕТАПИ НА ПРОЦЕДУРАТА:
Разноските по отделните етапи в цялата схема от учредяване на търговското дружество до прехвърляне на дружествените дялове включват следните разходи:
- Държавна такса за учредяване и вписване в ТРРЮЛНЦ на новото дружество: 55 лева.
- Възнаграждение за вещи лица за изготвяне на оценката на непаричната вноска-между 600 и 3000 лв. общо за трите вещи лица.
- Нотариална такса за заверяване на съгласието на праводателя да внесе като апорт в новото дружество правото на собственост върху недвижимия имот е в размер на 50 % от нотариалните такси за нотариален акт. В случая нотариалната такса се изчислява на база оценката на вещите лица. Например, ако вещите лица са оценили имота например на 100 000 лева, нотариалната такса ще е 438 лв. с ДДС.
- Такса за вписване на апорта в Имотен регистър към Агенция по вписванията- 0,1 % от стойността на вноската- при оценка 100 000 лв.- таксата е 100 лева.
- Нотариална такса за заверяване на договора за прехвърляне на дружествени дялове- при продажна цена на дяловете в размер на 240 000 евро (470 000 лева): 882 лв. с включен ДДС.
- Държавна такса за вписване в Търговски регистър на прехвърлянето на дружествени дялове по електронен път: 15 лева.
ОПЦИИ ЗА ПРИДОБИВАНЕ НА ИМОТА ОТ ЕДНОЛИЧНИЯ СОБСТВЕНИК НА КАПИТАЛА СЛЕД ПРИДОБИВАНЕ НА ДЯЛОВЕТЕ В ТЪРГОВСКОТО ДРУЖЕСТВО-СОБСТВЕНИК НА ИМОТА И ПРЕКРАТЯВАНЕ НА ДРУЖЕСТВОТО:
Би могло да се извърши последващо прехвърляне на имота към новия едноличен собственик на капитала от дружеството под формата на прехвърлителна сделка, но по този начин отново ще се акумулират разходи за нотариално изповядване на сделката, съответно при придобиване на имота ще се дължи и местен данък. Отделен е и въпросът, че това ще е сделка между свързани лица по смисъла на Търговския закон и Закона за корпоративното и подоходно облагане, поради което и ще следва да се внимава с определянето на цената на имота въз основа на пазарната му стойност.
В случай, че едноличният собственик на капитала реално няма да осъществява дейност чрез дружеството-собственик на имота и не желае дружеството да продължава да съществува, то би могло да вземе решение за прекратяване на дружеството и откриване на производство по ликвидация.
Ликвидатор обикновено е управителят на дружеството.
Ликвидаторът обявява прекратяването на дружеството и кани неговите кредитори да предявят вземанията си чрез писмена покана, която се обявява в Търговския регистър.
Имуществото на дружеството се разпределя само ако са изминали шест месеца от деня, в който поканата до кредиторите е обявена в Търговския регистър.
След изтичане на срока за провеждане на ликвидация ликвидаторът следва да заяви за вписване в ТР заличаване на дружеството.
Особеностите, които следва да се съобразят при разпределяне на имота в ликвидационнен дял са от данъчно естество. Тук следва да се съобразят правилата на Закона за корпоративното и подоходно облагане относно данъчно третиране при разпределение на ликвидационен дял или дивиденти и на Закона за данъците върху доходите на физическите лица.
Съгласно чл. 38, ал.4 ЗДДФЛ окончателният данък за доходите от ликвидационни дялове се определя върху положителната разлика между стойността на ликвидационния дял и документално доказаната цена на придобиване на дела в дружеството. Ставката на данъка е 5 на сто.
Тоест следва да се определи стойността върху, която ще се начисли данъка, както и как ще се заведе този разход от счетоводна гледна точка.
Друга характеристика на процедурата по ликвидация е необходимостта от съставяне от страна на ликвидатора на баланс към момента на прекратяването на дружеството и доклад, който пояснява баланса, както и баланс и отчет след приключване на процедурата по ликвидация.
